以前、家賃の値上げ拒否については、当面の間は今までどおりの家賃を供託すればいいという話をしました。今回は供託したその後のお話を書いてみたいと思います。

家賃の値上げに供託で応戦！これで勝ったも同然？

今のマンションに引っ越してかれこれ５年。入居時にダメ元でお願いした家賃交渉にも成功し、相場より安くで住めてると思う。会社にも近いし、まあまあ駅近。たまたま賃貸情報誌を見たら同じマンションの部屋がうちより２万も高い家賃になってた。最近、物価高とか言うけど、超お得に住めてるじゃん！なんて思っていたら、不意打ちのように家賃値上の通知が届いた。
管理会社に連絡したら、最近地価の上昇も著しく、もともと値下げして入居して頂いているので、今回はどうしても値上げに応じて貰わなければ困る、との回答。よーし。今回もネット情報を駆使して撃退してやる！・・・なるほど、賃上通知が来たら「キョータク」すれば良いのか！「家賃値上げには応じられません！キョータクします！！！」
管理会社は驚いていたけど、今の情報化社会、調べた者勝ちだよね？
※実際には、値上げに応じられないことを伝えたうえで、ご自身が正当額と思う家賃を提供し、受取を拒絶される、またはあらかじめ値上げ後の家賃でなければ受取を拒否する旨を通知されているなどしていなければ供託できません。

まもなく届いた調停申立書。これって詐欺じゃね？

管理会社に強気で返事をしてから早３か月。先月末も「ヤチンキョータク」の手続をした。ちょっと面倒だけど、最初に行った法務局で丁寧に教えてくれたし、あとはネットでも手続きできたから、これで毎月２万円節約できると思ったら安いもんだよ。なんて思っていたら裁判所から封書が届いた！！
最近流行の詐欺かと思ったけど、封筒に書いてある電話番号もネットで調べた裁判所の電話番号と同じ。中身にも大家さんの名前が書いてあるし、なんか本物っぽい？えー！？裁判になるの？？？
家賃の増額、あるいは減額の請求の合意が整わない場合、家賃供託をすればすべて解決というわけではありません。当事者同士で合意できなければ、裁判所で調停（話し合い）を行い、調停も纏まらなければ訴訟手続において妥当な家賃を決めることとなります。供託は、一時つなぎでしかなく、話し合い（裁判）の結果が出るまで、家賃の不払いによる不利益をお互いが受けないために行います。

裁判で新しい家賃が決められたらどうなるの？

裁判所において調停手続、あるいは訴訟手続で家賃の相当額を決めるとある程度期間が必要です。調停で話し合いが纏まれば、最初に裁判所から通知が届いてから概ね３～４か月。訴訟に移行して判決になると１年以上かかることも少なくありません。
今回のケースでは、最初から相場より安い家賃で入居していたようですし、同じマンションで２万円も家賃が違う部屋があるなど事情を考えると、１万５０００円から２万円程度、家賃が上がることがないとも言えません。この場合、供託していた家賃と裁判所で決められた家賃に差額が発生しますが、この差額には年１割の利息を付けて支払う必要があります。（借地借家法第32条）
調停手続で纏まらず、訴訟に移行して金額が決められたとすると、１年～２年程度は掛かっていることが想像できますので、家賃を1万5,000円アップする判決が、始めの内容証明通知から2年後に出されたとすると、1.5万円×24か月＝36万円と支払期後1割の利息の合計４０万円近くを支払う必要が出てきます。
インターネットなどの情報だけを鵜呑みにして、家賃の増額請求に対し、安易に供託しただけでは解決できないので注意が必要です。また、本件のサンプル事例のように、そもそも供託手続に不備がある場合、供託自体が無効と判断され、賃貸借契約の解除、明渡強制執行などにつながるケースもあります。
闇雲に家賃値上げに対抗して供託するのではなく、管理会社とよく話し合いをすることが肝要です。

以上、今回は、家賃供託を行ったあとに起こるかも知れない、ちょっと怖い事例について書いてみました。

万一、家賃値上げの通知があり、諸々の理由で応じられないのであれば、慎重に、且つ、出来るだけ速やかに結論を出す必要があります。家賃値上げ通知にお悩みでしたら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

前回、前々回と家賃の値上げについては必ずしも従わなくても良いという話をしました。また、家賃の話し合いに折り合いがつかない場合には供託という方法があることにも触れました。今回は値上げ拒否の具体的な方法などについて書いてみたいと思います。

家賃の値上げ連絡が来た！応じられない場合どうしたら良い？

前回、前々回のブログを読んで頂いた方であれば、大家さんや管理会社から家賃を値上げしたい、と通知が来ても、冷静に対処することができるかも知れません。では、具体的にはどうやって断れば良いでしょう。もちろん普段から大家さんとまめに連絡を取っていて、直接断れる方は問題ありません。もっともそんな方には不意打ちのような値上げ通知を送られたりはしないと思います。
値上げ通知が届いたら、まずはどこから届いたか確認しましょう。大家さんが直接来ているのか、管理会社を通しているのか。管理会社を通しているなら管理会社に連絡するのが筋です。
差出人を確認したら電話か、或いは手紙で、値上げには応じられない旨を通知しましょう。注意すべきは、大家さんにも事情があって値上げしてきている、ということ。いくら双方の合意がなければ値上げすることができないからといって、居丈高に「値上げになんて応じられません！」とけんか腰に回答したら、関係はこじれるだけです。丁寧に値上げには応じられないこと、そして値上げの事情を尋ねて下さい。

そもそも値上げってできるの？

では、家賃の値上げはどういうときに出来るのでしょう。基本的には契約書の定めに拠るのですが、一般的に１．土地や建物の価格が上がることによって大家さんの負担する租税等が増加したとき。２．経済状況の変化によって現在の家賃が不相応となったとき。３．周辺の類似物件の家賃と比べて不相応となったとき。に家賃の値上げが認められると言われています。また値上げのタイミングは更新など再契約をするときに限られません。原則としてはいつでもすることが出来るのです。もっとも、更新などのタイミングのほうが話を切り出しやすいので、更新のタイミングに値上げの連絡をする、ということが多いようです。
先ほど書いたように値上げの事情を尋ねると、おそらく上記の項目に該当するような回答があると思います。これに関する資料を求めて検討する、場合によっては納得のいく範囲で値上げに応じる姿勢を示すことも大家さんや管理会社と友好な関係を築く上で必要なことだと思います。

ところで更新料って払わないといけないの？

値上げの通知が来るのは更新のタイミングが多いと書きましたが、じゃあ更新料は払わないといけないの？これも双方が合意しなければ払う必要がないんじゃないか、とお思いになる方もいらっしゃるかも知れません。まさにそのとおり！法律で定められた支払義務のある費用ではありませんので「双方が合意」しなければ払う必要はありません！
ただ、注意して下さい。あなたはそのお部屋に入居する際、更新料の定めのある契約書にサインして（合意して）賃貸借契約を結んだはずです。そう、「双方の合意」は既にあるのです。
近年、不当に高い更新料の設定については消費者保護の観点から無効の判決が出たと報道されたこともあり、「更新料は払わなくても良い」と思っていらっしゃる方もいるかも知れませんが、１年又は２年毎の更新につき２ヶ月分程度の更新料であれば「特に高額とは言えない」として有効であるとする最高裁判例が出ていることもあり、原則としては支払う必要があるのです。
更新料を支払いたくない場合は、更新料の設定のないお部屋を探すしかありません。ただし、更新料は家賃の補充、前払的性質を持つとされています。更新料のないお部屋はその分家賃が高くなる傾向がありますので、ご留意下さい。

以上、今回は、家賃の値上通知に対する対応と更新料について書いてみました。

大家さんや管理会社とは友好的な関係を築く方が気持ちよく住まうことが出来ると思いますので、出来るだけ平穏な話し合いをおすすめします。しかし、執拗な家賃の値上要求や不当に高額な更新料にお悩みでしたら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

地価が上がってきて、あちこちの古家が取り壊されたり、建築工事が見られるようになりました。不動産の動きが活発になることは景気を刺激するので悪いことではないと思います。しかし、不動産の開発や売買が活発になると、賃貸物件でも家賃の値上げが検討されることがしばしばあります。前回、突然の家賃値上げの対抗手段として「供託」があると書きましたが、今回は供託の仕方について触れていきたいと思います。

突然の家賃値上げ！まずは気持ちを落ち着けましょう。

突然、大家さんから家賃を値上げしたい、と通知が来たら、それも「内容証明郵便」とかいう聞き慣れない書留郵便がやってきたら、誰でも面食らってしまうと思います。中身を読んでさらに驚き！今でも安くないと思っている家賃をさらに値上げしたい、だなんて、正気の沙汰とは思えない。そんな感情を抱く方もいるかも知れません。でも、大家さんも値上げしたら店子（賃借人）さんが退去してしまうかも知れない、退去したら次の入居者が見つからないかも知れない、そんな不安の中、通知を送ってきていることと思います。お互い人間ですから、常に不安とは隣り合わせです。まずは深呼吸して気持ちを落ち着かせましょう。

一息ついたら、これを準備しましょう。

ひとまず気持ちがリセットできたら、落ち着いて通知を見直してみましょう。①「値上げ後の家賃でないと受け取らない」と書いてあるのか、②ただ話し合いをするための「お願い」なのか、③「イヤなら出て行け」と強気なのか。
いずれにしても必要なのは「賃貸借契約書」です。あなたが、その部屋に入っている根拠となる大切な契約書です。まずはこれを探しましょう。たいていの場合、２年に一度は更新契約がされていますから、そんなに古い書類ではないと思います。更新契約なんて全然してないよ、という方は大家さんが少々横着な方のようです。管理会社も入っていないかも知れません。入居当時の書類をがんばって探しましょう。

賃貸借契約書の何を見れば良いの？

賃貸借契約書が見つかったら、まずは物件の所在を確認して下さい。あなたが今住んでいる部屋が表示されていますか？大手の賃貸不動産屋さんなどを通じて契約していれば、契約書に抜け落ちがあることは少ないです。大家さんが直接作ったような契約書の場合、物件の表示が不十分なこともありますので、しっかり確認して下さい。必要な記載は、借りているマンション（借家）の住所と床面積。「家屋番号」まで書いてあれば１００点です。京都などの古い街のいわゆる長屋の一軒を借りている場合は、大きな建物のうちの一部、ということもありますから、「上記建物のうち○○㎡」なんて記載があるかも知れませんので確認して下さい。
また、更新契約をしていない場合、家賃の額が今と同じかどうかも確認して下さい。過去に口約束で値上げしている、なんてことも稀にですがあります。中には消費税が上がったことをきっかけに値上げされたりしていることもあります。居住用住宅の家賃は、消費税が非課税なので、消費税値上げが家賃値上げの直接原因にはならないはずなんですけどね。
また、どうしても契約書が見つからない方も大丈夫ですので、安心して下さい。

さあ、情報はそろった！いよいよ家賃供託へ

家賃供託は法務局で行います。正確には「債務の履行地を管轄する法務局（供託所）」となっていますので、京都にお住まいだけど、家賃の振込先は大阪にある銀行の支店、なんて時は、大阪の法務局になります。もっとも最近はインターネットを通じて供託手続きをすることが出来るようになりましたから、当該サイトで供託手続きをしてみても良いかもしれません。
でも、供託なんて制度自体が耳慣れないと思いますので、まずはお近くの法務局や、専門家（弁護士、司法書士）で相談を受けることをおすすめします。行政書士や各種コンサルタントなどは供託事務、供託書作成を代理することが出来ませんので、ご注意下さい。なお、インターネットで供託手続きが出来るようになった関係もあってか、ほとんどの都道府県で、現金受け入れを含む供託事務全てを取り扱っているのは、ほぼ一番大きな法務局（本庁）のみとなってしまいました。法務局の各支局では、書類上の受付はやってくれますので、法務局で相談される際は一度電話で相談できるか確認されることをお勧めします。（供託所連絡先一覧）
支局で供託手続きをした場合は、銀行から振り込んだり、インターネットバンキングやペイジーで送金したりすることで供託を完了させることが出来ます。

家賃供託が出来たら・・・。

通知の書き振りにも依りますが、法務局と相談して進めれば家賃供託をするところまではたどり着けると思います。ただ、家賃供託が出来たからといってトラブルが解決したことにはなりません。あくまでも「賃料不払いによる解除」が回避できたに過ぎません。これから調停や裁判で適正な賃料を決める手続きが待っています。裁判の結果、ある程度の増額賃料が認められた場合は、たとえ供託していたとしても現在の家賃との差額は、支払う必要がありますので、ご注意下さい。

以上、今回は、値上げ通知に対する家賃供託の方法を書いてみました。

しかし、供託期間が長期化すると、遡って支払うことになるかも知れない差額家賃も大きくなっていきます。出来るだけ早く大家さんとの合意が整うよう最善を尽くす必要があります。どうして良いか悩んだら、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。

最近は地価も上がってきており、平成３０年５月、私の住む京都市ではインバウンドの増加もあってか、地価が上昇し、固定資産税・都市計画税は昨年比で８％程度上昇したようです。世の大家さんとしては賃上げをしたいと考えている方も多いのではないかと思います。そこで、今回は、競売事件ではなく、普通の賃貸借契約の中で賃上げの請求が来たときの対処法を考えていきたいと思います。

そもそも賃貸契約の途中で値上げなんて出来るの？

ご自宅の賃貸借契約のほとんどの普通賃貸借契約（定期賃貸借契約でないもの）は、契約期間を１年とか２年にしているのではないかと思います。しかし、契約期間中だからといって、契約の変更が出来ないと記載している契約書は少ないのではないでしょうか。
例えば退去の連絡。これは法的には契約の解除に関する通知になるのですが、一般的な普通賃貸借契約では、借主は１ヶ月前に通知すれば退去できる、となっているのではないでしょうか。すなわち契約途中でも解除することが出来ることを定めています。
家賃についても「不相応になったとき」などとしながらも、値上げが出来る規定を置いている場合が多いのではないかと思います。契約とは、貸主と借主の合意ですから、値上げが出来ない、と定めていない限り、お互いが合意すれば家賃も変更することが出来ます。

同意しなければ、値上げは出来ないの？

これについては「そうです。」の一言で済んでしまいます。先ほども書きましたが、契約はあくまでも当事者同士の合意によってのみ成立します。いくら大家さんが「絶対値上げをする」と言っても、借主であるあなたが合意しなければ値上げすることは出来ません。ただし、もとの家賃があまりに安い場合などは、裁判によって、妥当な賃料を定めて貰うことが出来ます。裁判によって合意を強制されるのです。

家賃の値上げで裁判！？

大家さんにとっても大切な資産であるお部屋を貸しているのですから、正当な賃料を払って貰う権利があります。旧来、大家と店子の関係は、大家さんが圧倒的に強い立場であったことから、店子（賃借人）保護の規定がたくさん定められてきました。しかし、近年改正が相次ぎ、お互いの関係はずいぶんフラットになりました。
そこで、ずいぶん昔から安い賃料でお住まいの方などに対して、大家さんの代替わり（相続や売買）などを機に、賃料を更改したいという話も聞くようになりました。このような場合、裁判に詳しい不動産業者や弁護士が協力して賃料の増額通知を行っていることが多いです。そこで値上げに応じなければ、裁判手続きに移行することになるのです。一般的には、内容証明郵便による通知→調停手続き→訴訟手続きの順に移行していき、最後には判決によって賃料が定められます。

裁判は避けられないの！？どうしたらいい？

基本的に、裁判を受ける権利は誰にでもありますので、裁判をすること自体は止められませんし、闇雲に裁判を怖がる必要もありません。ただし、対応を間違えると、あなたにとって不利な内容が決まってしまうこともありますので、注意が必要です。裁判手続きに限らず、新たに不利な条件で合意してしまったり、逆に裁判所からの連絡まで放置してしまうと、取り返しがつかなくなることがあります。
取り急ぎ、賃料増額通知が来た際に行っておかなければならないことがあります。それは「賃料を払い続ける」と言うことです。

賃料を払うって、当たり前ではないのですか？

賃料くらいちゃんと払うよ、と思っている方も多いと思いますが、弁護士が関与せずに賃料増額通知が発送された場合、稀に「増額後の賃料でないと受け取りません」と通知してくることがあります。この場合、家賃を持参しても受け取ってくれなかったり、増額に応じられないからといって送金しない方もいらっしゃいます。
しかし、賃料を支払わない、という行為は「債務不履行」という状態になりますので、相手（大家さん）に有利に働きます。場合によっては、賃料不払いを理由に契約を解除され追い出されることもあります。増額後の賃料でないと受け取らない、という通知は得てして、これを狙っていることがあります。

契約を解除されないために出来ること

賃料増額通知が来たときに考えなければいけないことは、どうやって今までどおりの家賃を支払うか、ということです。その答えは「供託」です。お住まいの地域を管轄する法務局の本・支局で家賃を供託する手続きをする必要があるのです。現状の家賃を供託すれば、家賃は支払っていることになりますので、裁判の手続きに移行したとしても、怖がることはありません。賃料不払いを理由に契約解除、という事態は避けられます。ただし、現在の家賃があまりに安い場合は、裁判の手続き中に適正な家賃まで引き上げられてしまいますのでご注意下さい。

以上、今回は、突然家賃の値上げ通知が来たときの対処法を書いてみました。

最近は法務局も親切ですので供託のやり方は親切に教えてくれます。しかし、裁判手続きに移ったときは、ぜひ専門家（弁護士）に相談してみてください。色々アドバイスして貰えると思いますよ。