よくある質問

どんなことを依頼できるのですか？

今般、当所でお受けする危険度相談(個人)は、言うなれば、ご依頼いただいたときから入札を検討されている競売事件終了まで（最長で約２か月）の法律顧問契約と位置づけています。
具体的には、競売資料から読み取れるリスク等に関する弁護士の意見をご説明するほか、売却決定が確定するまで本件に関する法律相談(回数無制限)と引渡命令申立までを含んでいます。また、この顧問契約期間中の法律相談は、電話や電子メールなどでもお受けすることが可能です。
なお、このサービスでは調査の際に発生する印紙代等の実費以外に追加料金は掛かりません。また、当事務所で継続調査などを希望されず、入札しないことと決められた場合は、相談料のみご負担いただければキャンセル扱いとさせていただきます。

競売資料にどんな記載があれば相談した方が良いですか。

占有者がいるかどうか、道路に繋がっているかどうか、家財道具が多く残されているかどうかということが挙げられます。
特に、占有者がいる場合は注意が必要です。
他にも、表面的には見えない制限があったりして希望通りに不動産を利用できない場合もあります。
どのようなリスクがあるかは競売事件それぞれで違いますので、不安に感じられることがあれば、まずはご相談下さい。

入札したい不動産の競売資料に「占有者あり」と記載されている場合はどうしたらいいですか。

占有者とは、文字通り対象不動産に居住するなどして、現に使用している人を指します。この不動産にはそういう占有者がいると裁判所から警告が発せられているわけです。
ただ、この占有者には大きく分けて３種類あります。
　１．所有者兼債務者で居住して占有している。
　２．もともと賃貸中で、借家人が占有している。
　３．それ以外の特殊な事情で占有している。
このどれに該当したとしても、あなたが競落したからといって、協力的に明け渡しなどをして貰えるとは限りません。このような場合、当事務所では、そもそも占有者がどのような権限で占有しているどういう方なのか、また、あなたが競落した場合にどういう対応が予想されるのか、強制的に退去させることが出来るのか、などを競売資料に基づいてアドバイスさせていただきます。
もちろん競落後には、ご希望に添った解決のお手伝いをさせていただくことが可能です。（別途契約）

占有者がない物件であれば、相談する必要もないのではないですか。

競売のリスクは多岐にわたります。仮に競売に出ている物件単独でみれば、何もリスクのない物件に見えることもあります。
しかし、よく調べてみるとその物件だけでは道路に繋がっていなかったり、表面的には見えない制限などで、あなたが競落しても希望どおりに不動産を利用することが出来ない場合があります。そのような希望と現実の不一致がないかも、競売資料から読み取りご説明いたします。
また、現に占有している方がいなかったとしても、建物内に残っている家財道具などは、原則として競売手続では取得することが出来ません。どのようなリスクがあるかは競売事件それぞれで違うのです。
そもそも何も問題のない物件は、通常、競売に掛かったりはしないものです。

競落できたあとは、何かして貰えるのですか。

あなたが最高価買受申出人（１番高い値段をつけた方）になった場合、この競売事件の利害関係人となりますので、入札まで公開されていた競売資料より詳しい資料を閲覧したりコピーを取ったりすることが出来るようになります。
占有者がある場合などは、公開されていた資料より詳しい資料を取り寄せることが出来ますので、今後、占有者に対する対応の仕方をより詳しく検討することが出来ます。例えば、占有者の住所氏名を調べることが出来ますし、占有権限を証明するために提出された資料（賃貸借契約書など）を取り寄せることも出来ます。
このような手続きのサポートも当事務所で行うことが出来ます。（別途印紙代やコピー代など実費が必要です。）
また、この資料に基づいて、今後の対策を検討し、元所有者や占有者への通知、場合によっては強制執行の申立など善後策についても別途受任することが出来ます。
もちろん、Ｑ１の回答に記載のあるとおり引渡命令については、ご希望があれば申立をさせていただきます（印紙代別）が、引渡命令が発令されても、自発的に明け渡して貰えるかどうかはわかりません。

本当に安く買えるのですか。

安く買えるかどうかは、トータルで見ると分かりません。
例えば、市場価格が3,000万円ほどの不動産が、適正価格が2,500万円だと鑑定されていた場合、最低競売価格（基準価格）は1,375万円とされることが予想されます。
あなたが、最低価格の1,375万円で入札して、落札できたとしても、そこには占有屋と呼ばれるような占有者がいたとすると、その退去にかかる費用は、引渡命令が出たとしても、手続費用（執行官費用、弁護士費用）だけでおよそ70万円から80万円掛かります。
無事に強制的に退去させることが出来たとして、そこに大量のゴミが放置されており、この処分費がおよそ150万円ほど掛かるとすると、そのトータルコストは約1,600万円ほどとなります。
しかも、この手続には通常3か月から6か月ほど掛かります。この間、あなたは不動産を取得したものの使用収益する出来ないことになります。こうして明け渡しが完了しリフォームなどを経て、初めて、あなたが使用収益することが出来るのです。借入をして購入したのであれば、支払いは始まりますし、自宅として購入したと言うことであれば、代わりの住居を確保し、家賃などを支払って明渡、改装が済むまで待つことになります。これら時間的損失にも注意しなければなりません。
また近年、競売物件に一般の方が参加しやすくなったことから、競落価格が基準価格を大幅に上回ることがよくあるようです。上のような例で競落価格が2,500万円を超えることも散見されています。
競売物件といえども一概に安く買えるとは言えないのです。つまり、当事務所にご依頼いただきましても、必ず安く買えるという訳ではないことにご注意下さい。